Prawo. Wynajmujesz mieszkanie? Sprawdź, o czym nie wiesz

O tym, na co uważać przy wynajmie mieszkań, jak ustrzec się przed uciążliwymi lokatorami i dlaczego warto podpisać umowę najmu – z Joanną Tarnogórską, białostockim pośrednikiem nieruchomości rozmawia Olga Prusińska.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości, przy tak prostej czynności jaką wydaje się wynajem mieszkania?

Joanna Tarnogórska, właścicielka Biura Nieruchomości Alter w Białymstoku: Przede wszystkim dlatego, że pomoże nam to zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami i problemami, jakie mogą nas dotknąć, gdy nasz najemca okaże się osobą nieuczciwą. Pośrednik pomaga bowiem nie tylko znaleźć najemcę lokalu, ale zadba też o interesy obydwu stron, pomoże rozwiązać problemowe sytuacje i uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji, których – nie mając doświadczenia na rynku nieruchomości – często nie możemy przewidzieć.

W jaki sposób pośrednik może nam pomóc uniknąć problemów? O czym najczęściej nie wiedzą osoby wynajmujące mieszkanie?
– Pośrednik przede wszystkim zadba o prawidłowe sporządzenie umowy najmu, tak aby nie była ona krzywdząca dla żadnej ze stron. Często osoba oddająca swoje mieszkanie pod wynajem nie jest świadoma tego, że podpisanie umowy może być zabezpieczeniem jej interesów.

Nie mówię tutaj o standardowej umowie, w której zawarte są tylko warunki wynajmu, czyli komu, na jak długo i za ile oddajemy w najem mieszkanie. Ważne jest też to, by określała ona prawa i obowiązki obydwu stron, których często nie znamy, chociaż są one określone w kodeksie cywilnym. Już stamtąd dowiemy się na przykład, co zrobić, gdy lokator rozpali ognisko w salonie. Pośrednik pomagając sporządzić taką umowę umieszcza w niej właśnie najważniejsze zapisy kodeksu oraz ustalenia obydwu stron. Uświadamia też najemców i lokatorów, że mają oni nie tylko obowiązki, ale i swoje prawa. Nie zapominajmy, że umowa najmu jest umową wzajemną. Dzięki temu najemca z góry może określić, że nie życzy sobie na przykład urządzania głośnych imprez, a kilkudniowa zaległość w czynszu zobowiązuje do opuszczenia mieszkania. Z kolei osoba wynajmująca może zażądać na przykład tego, aby nie było niezapowiedzianych wizyt kontrolnych właściciela mieszkania.

Czy w swojej pracy spotkała się Pani z takimi sytuacjami, że najemca został oszukany przez lokatora?
– Na szczęście nie, bo umowy, które podpisujemy nie dopuszczają do takich sytuacji i dbamy o to, by ich zapisy były przestrzegane. Miałam na przykład taką sytuację, że właściciel mieszkania zdecydował się rozwiązać umowę z lokatorkami, które czynsz płaciły w terminie, ale urządzały głośne imprezy, które w umowie były zabronione. Nasza reakcja była szybka, obyło się bez problemów – najem sprawnie został rozwiązany, żadna ze stron nie została poszkodowana.

Znam jednak bardzo przykrą sytuację od jednej z moich klientek. Ta pani wynajęła mieszkanie na własną rękę, bez umowy i zabezpieczenia w formie kaucji. Lokator, który nie płacił czynszu, po kilku miesiącach mieszkanie opuścił, pozostawiając tam wszystkie swoje rzeczy, które są w nim do dzisiaj, bo wyrzucić ich nie można. Mieszkanie stoi puste, jego właścicielka złożyła pozew w tej sprawie do sądu i czeka na dalszy bieg sprawy.

Dlaczego więc spisywanie umów, pośrednictwo agencji nieruchomości przy wynajmie mieszkania są nadal mało popularne?
– Najemcami mieszkań najczęściej są studenci, którzy narzekają na wysokość wynagrodzenia pośrednika nieruchomości. Standardowo jest to zazwyczaj wysokość miesięcznego czynszu, co często studenci uważają za zbyt duży koszt i rezygnują z pomocy agencji, rozpoczynając szukanie mieszkania na własną rękę. Jeszcze częściej takie osoby rezygnują z podpisania umowy, czego kompletnie nie rozumiem.

Najczęstszym powodem niechęci właścicieli wynajmowanych mieszkań do podpisywania umów jest obowiązek odprowadzenia podatku z ich tytułu do urzędu skarbowego. Natomiast najemca liczy na to, że nie podpisując umowy wynajmie mieszkanie taniej – skoro właściciel lokalu nie zapłaci podatku, nie doliczy go też do stawki należności za wynajem. A stawki podatku za wynajem nie są aż tak wysokie, żeby rezygnować z umowy zabezpieczającej interesy obydwu stron.

Czasami naprawdę lepiej jest zapłacić czynsz wyższy – powiedzmy – o 100 zł i spokojnie mieszkać, bez obaw, że jutro zostaniemy z mieszkania wyrzuceni, albo że z miesiąca na miesiąc będzie podwyższony czynsz. A w przypadku wynajmującego lepiej zapłacić podatek – a za to nie bać się, że nasze mieszkanie zostanie doszczętnie zniszczone. Nie zawsze bowiem można bezgranicznie ufać obcej osobie i narażać się na niepotrzebne problemy.