Na rynku nieruchomości wybór mieszkań jest coraz większy

Jeśli chcemy wynająć mieszkanie w Warszawie, będziemy mieli w czym wybierać. Ale, choć ofert wynajmu przybywa, cena się nie zmienia. Podobnie jest z cenami mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym – właściciele nie kwapią się, by obniżyć cenę. Wolą czekać.

Analiza ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w kwietniu wskazuje na to, że właściciele lokali w dalszym ciągu wolą dokonywać rozciągniętych w czasie obniżek niż wystawić ofertę taniej i w efekcie tego przeprowadzić transakcję szybciej.
– Choć mieszkań oczekujących na nabywców wciąż jest nieporównanie więcej niż klientów gotowych do zakupu to ceny wywoławcze praktycznie wciąż ani drgną – zauważa Marcin Drogomirecki z Oferty.net. – Obawa, właścicieli, że sprzedadzą za tanio i że można było wziąć więcej, powstrzymuje spadek cen wywoławczych. Dlatego te spadają w sposób „pełzający”, czyli są obniżane dopiero z upływem kolejnych miesięcy, w czasie których oferta „cieszy się” znikomym zainteresowaniem klientów.
 

Zobacz także. Coraz bardziej atrakcyjna oferta banków

Marże w dół
Jeszcze w końcówce kwietnia marże dla kredytów w euro (i to aż o 1 pkt proc.) obniżył BZ WBK, a także BOŚ i Deutsche Bank. Poprawa warunków dotyczy przede wszystkim kredytów adresowanych do klientów nie posiadających wkładu własnego, lub posiadających bardzo nikłe zapasy gotówki. Także w kwietniu marże obniżyć zdążył jeszcze Kredyt Bank i ponownie BZ WBK (tym razem dla złotych), a na początku maja bank DnB Nord zdecydował się na wprowadzenie kredytu z zerową marżą w pierwszym roku istnienia kredytu (później wyniesie ona 1,7 proc. i dla złotych i dla euro).
Banki walczą o klientów nie tylko obniżkami marż (oprocentowania) kredytów, ale sięgają także po inne środki. Klienci DnB Nord mogą liczyć na obniżkę marży, jeśli bank nie zdoła wywiązać się z obiecanej wypłaty kredytu w ciągu 10 dni (od złożenia dokumentów). Również Kredyt Bank w ostatnich spotach reklamowych stawia na szybkość wypłaty pieniedzy
Tymczasem chętnych na nowe kredyty nie brakuje. Według szacunków Open Finance liczba kredytów w I kwartale wzrosła o 23,5 proc. w porównaniu do I kwartału 2009 r., a ze wstępnych danych wynika, że kwiecień był również dobrym miesiącem dla sektora bankowego pod tym względem. Dla niektórych aż zbyt dobrym – mBank zdecydował się na podniesienie marży kredytów w euro, tłumacząc to ogromną popularnością oferowanych przez siebie kredytów.
– Sądzimy, że inne banki nie pójdą tym tropem, a tendencja do obniżania marż będzie kontynuowana w najbliższym czasie – mówi Emil Szweda.

Kto ma szczęście, płaci mniej
Od 21 kwietnia kurs euro wzrósł z 3,91 do 4,15 zł, a kurs franka z 2,71 do 2,92 zł. W tym samym czasie LIBOR dla franka szwajcarskiego spadł do rekordowo niskiego poziomu 0,12 proc. nieznacznie tylko osładzając wzrost raty kredytu o 7,7 proc. wynikający z wyższego kursu walutowego. W przypadku EURIBORU (stopy procentowej będącej podstawą naliczania oprocentowania kredytów w euro) mieliśmy do czynienia z nieznacznym wzrostem stawki z 0,67 do 0,7 proc. Znacznie większy wpływ na poziom raty ma więc 6,1-proc. wzrostu kursu walutowego.
Jednak warto pamiętać, że zdecydowana większość rat walutowych kredytów hipotecznych ustalana jest na podstawie kursu z konkretnego dnia (spłaty raty), dlatego przy tak znacznych wahaniach kursowych jakie obserwujemy w ostatnich tygodniach, wiele zależy po prostu od szczęścia.
– Dla przykładu jeszcze dzień przed powstaniem tego raportu kurs euro wynosił 4,08 zł, co oznacza ratę o prawie 2 proc. niższą – mówi Emil Szweda. – Licząc inaczej dla 30-letniego kredytu na 50 tys. euro byłoby to ok. 50 zł mniej.
Znacznie spokojniejszy sen mają więc posiadacze kredytów złotowych. Raty ich kredytów nie są zależne od wahań kursowych lecz tylko od stopy WIBOR. Tymczasem od ostatniego raportu stopa trzymiesięczna WIBOR (to o nią opiera się oprocentowanie większości kredytów złotowych) spadła z 3,89 do 3,85 proc. co jest rekordowo niskim poziomem.
Wraz z najbliższą aktualizacją harmonogramów spłat kredytów (na koniec czerwca) spłacający kredyty złotowe mają więc szanse na zapłacenie najniższych w historii rat kredytów. Co więcej obecny układ czynników wpływających na inflację pozwala domniemywać, że szanse na dwie podwyżki stóp procentowych w Polsce przed końcem roku są raczej teoretyczne.
– Spodziewamy się, że dojdzie tylko do jednej podwyżki i to w samej końcówce roku – mówi Emil Szweda. – Oznacza to, że raty kredytów złotowych mogą pozostać na rekordowo niskim poziomie nie tylko przez III kwartał, ale także i czwarty.

Łatwiej wynająć w Warszawie
Wciąż przybywa nowych ofert najmu mieszkań w Warszawie. Przy ograniczonym popycie powoduje to znaczne wydłużanie czasu poszukiwania najemcy i obniżki stawek czynszów, zwłaszcza w przypadku mieszkań o większych powierzchniach. Na mieszkania jedno i dwupokojowe w standardzie popularnym ciągle jest zapotrzebowanie i ich ceny utrzymują się na względnie stałym poziomie.
Podobnie, jak na rynku sprzedaży, tak i na rynku najmu ceny podawane w ogłoszeniach należy traktować jako ceny wywoławcze. Zawsze można je negocjować a wysokość uzyskiwanych upustów uzależniona jest w znacznej mierze od czasu poszukiwania najemcy – im jest dłuższy tym właściciel wykazuje większą elastyczność.