Średnie ceny gruntów rolnychw I kw. 2010 r. w podziale na województwa (zł/ha). Średnio 14 533 zł/ha. Źródło: Agencja Nieruchomości Rolnych

Optymalną strategię inwestycyjną na rynku gruntów fachowcy okreslają w skrócie – „od hektara do metra”. Chodzi o, to by kupić ziemię rolną, a sprzedać (oczywiście znacznie drożej) działki, na których można już zbudować np. dom jednorodzinny.

Zarobić na inwestycjach w ziemię można bardzo dużo. Zwłaszcza mając duży kapitał do dyspozycji, wiedzę i „kontakty”. Doradcy finansowi Wealth Solutions: przekonują jednak, że może to być też sposób na osiąganie zysków przez osoby o mniejszych zasobach. Jako strategię inwestycyjną polecają drogę „od hektara do metra”.

Ich zdaniem strategia: „kupię, potrzymam i sprzedam” – skuteczna jeszcze kilka lat temu nawet dla działek budowlanych – dzisiaj nie daje już gwarancji zysku. A skoro tak, to decydując się na samodzielne inwestowanie w ziemię, musimy wyłożyć większą gotówkę i przygotować się na dodatkową pracę.

Pierwszy krok – odrolnienie

Wybierając konkretną działkę, musimy sprawdzić, czy w najbliższych latach będziemy mogli ją „odrolnić” (czyli zmienić przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Najłatwiej zweryfikować to w urzędzie gminy, gdzie sprawdzimy plan zagospodarowania przestrzennego i dowiemy się, czy przewidywane są jakieś zmiany lub kiedy będzie uchwalany nowy plan.

Jeśli nie ma planu, zakup staje się bardziej ryzykowny, ale nie znaczy to, że mija się z celem. Wręcz przeciwnie. Może się bowiem okazać, że ziemia już jest (lub niedługo będzie) objęta tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To dokument poprzedzający stworzenie planu, który pozwala już określić możliwy sposób wykorzystania danej działki. Nawet w przypadku braku planu lub studium na ziemi rolnej da się legalnie zbudować dom. Jest to możliwe w przypadku działek spełniających kilka warunków (m.in. możliwość podłączenia mediów) i po uzyskaniu decyzji o tzw. warunkach zabudowy.

Zobacz: Ceny gruntów inwestycyjnych w górę

Po wybraniu działki i sprawdzeniu planów zagospodarowania należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Musimy pamiętać, aby szczegółowo opisać cel, na jaki ma być przeznaczona działka (np. budownictwo jednorodzinne). Niestety, nie ma określonego terminu na rozpatrzenie wniosku. Pocieszeniem może być fakt, że jest on bezpłatny.

Od wyłączenia do pozwolenia na budowę

Kiedy nasz grunt zostanie już odrolniony, musimy wystąpić do starostwa powiatowego o wyłączenie działki z produkcji rolnej.
Wniosek powinien zawierać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów, mapę działki, na której zaznaczyć należy teren wyłączony z produkcji rolnej oraz potwierdzenie własności działki.
Wyłączenie nie jest konieczne tylko w przypadku ziemi niskiej jakości (użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI). Jeśli otrzymamy już pozwolenie na wyłączenie, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Pytanie o opłacalność

Kosztów jest sporo. Przede wszystkim musimy pamiętać o opłacaniu rocznego podatku rolnego. Jest on wyliczany na podstawie ceny żyta i wynosi kilkanaście złotych rocznie dla działki o powierzchni tysiąca mkw.
Musimy również zapłacić za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wysokość opłaty uzależniona jest od klasy gruntu, obowiązującej ceny za tonę żyta i wydajności z hektara. Nie da się niestety określić uniwersalnych wartości, ponieważ każda działka jest inna. Można przyjąć, że wszystkie opłaty wyniosą od kilku do kilkunastu procent ceny zakupu. W przypadku, kiedy cena działki jest wyjątkowo niska, koszty mogą wynieść nawet kilkadziesiąt procent.
Dodatkowo musimy pamiętać o takich wydatkach, jak wypisy i wyrysy w wydziale geodezji, są to jednak niewielkie kwoty (kilkadziesiąt złotych).

Opinia
Maciej Kossowski,
Wealth Solutions:
Rynek ziemi jest znacznie bardziej zróżnicowany niż rynek mieszkań. W czasie hossy, w wielu miejscach, ziemia budowlana, a nawet rolna, osiągnęła już wysokie ceny i nie ma co oczekiwać dalszych wzrostów. Jednocześnie jest jeszcze mnóstwo okazji inwestycyjnych. Istotnym czynnikiem jest rozwój infrastruktury komunikacyjnej. Wysokie stopy zwrotu można osiągnąć kupując większe areały ziemi rolnej po to, by dokonać jej podziału i sprzedać w formie działek pod jednorodzinne budownictwo. Ta strategia wymaga jednak nie tylko zaangażowania większego kapitału, lecz również czasu i sporej wiedzy.
Nic dziwnego, że na rynku pojawiają się rozwiązania pozwalające na grupowe inwestowanie w ziemię. Angażując niewielką kwotę inwestor staje się współwłaścicielem portfela większych nieruchomości, a więc ogranicza ryzyko. Wyborem działek pod inwestycję i ich przekształcaniem zajmuje się zespół zarządzający. Pozwala to oszczędzić czas inwestora, ale – co ważniejsze – zmaksymalizować stopę zwrotu, gdyż samodzielnie nie będzie on w stanie zidentyfikować najlepszych okazji na rynku. Zarządzający zajmują się też finalną sprzedażą np. kilkudziesięciu działek, której przeprowadzenie może przysporzyć sporych trudności indywidualnemu inwestorowi. Z udziałem w takiej grupie inwestycyjnej wiążą się dodatkowe koszty. Każdy inwestor powinien oszacować, czy warto je ponieść w zamian za tego typu usługę.

Prawo pierwokupu - ułatwienia od 8 lipca

8 lipca br. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wynika z niej, że prawo pierwokupu przysługiwać będzie Agencji Nieruchomości Rolnych tylko w odniesieniu do gruntów o powierzchni powyżej 5 ha, a nie jak poprzednio – wszystkich gruntów. Kupujący (głównie nierolnicy) będą mogli nabyć grunty rolne o powierzchni do 5 ha „od ręki”, bez zawierania umowy przedwstępnej, co zaoszczędzi im czasu i pieniędzy. Natomiast Agencja ma się skoncentrować na sprzedaży większych nieruchomości, które mają rzeczywisty wpływ na poprawę struktury agrarnej. Dotychczas bowiem 96 proc. umów sprzedaży podlegających „starej” ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczyło nieruchomości poniżej 5 ha. Tak małe nieruchomości nie miały znaczenia dla realizacji celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jakimi była poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych i przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości. Natomiast związana z nimi „obsługa formalna” generowała niepotrzebne koszty ANR. Źródło: ANR